Сколько именно заниматься подбором вариантов – решать вам. Спешить при покупке жилья, как уже было замечено, не следует ни при каких обстоятельствах. Для сокращения – в случае необходимости – сроков поиска вы можете отчасти пересмотреть свои пожелания в отношении потребительских качеств жилья, которое намереваетесь купить. Окончательно юридическая чистота приглянувшегося вам жилого помещения, как правило, выясняется на этапе предварительного изучения правоустанавливающих документов. Эти документы находятся у продавца жилого помещения, и вы вправе ознако миться с ними, чтобы получить ясное представление о предмете намечающейся сделки. О том, что это за документы, мы и поговорим далее.
2.2.4. Предварительное изучение правоустанавливающих документов на жилое помещение. Основной документационкый пакет и прочие документы
Предварительное изучение правоустанавливающих документов на жилое помещение – это, если угодно, правовая экспертиза предмета сделки. В минимальный комплект документов (т.н. основной документационный пакет), в ознакомлении с которыми вы, как потенциальный покупатель, должны быть кровно заинтересованы, обычно входят:
― документ, удостоверяющий личность продавца или его законного полномочного представителя;* (* В последнем случае следует изучить и документ, подтверждающий полномочия представителя – например, доверенность на совершение сделки по продаже жилого помещения).
― документы, подтверждающие, что продавец полностью дееспособен;
― свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение;
― правоустанавливающие документы на жилое помещение;* (* Таких документов может быть несколько, см. далее).
― выписка из домовой книги с информацией о лицах, зарегистрированных в данном жилом помещении;* (* Действительна в течение 30 дней с даты выдачи).
― копия финансово-лицевого счета;* (* Действительна в течение 30 дней с даты выдачи).
― справки об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг (из ЖРЭПа, энерго- и газоснабжающей организации, организации, представляющей услуги электросвязи, возможно, домофонной службы};* (* Действительны в течение 30 дней с даты выдачи).
― форма № 11-а, оформленная территориальным бюро технической инвентаризации (БТИ); выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП);
― справки из Инспекции по налогам и сборам об уплате налога на имущество за предшествующий период, а также об уплате налога на дарение или наследство.
Внимательно посмотрите на перечисленные выше документы. В процессе их изучения обратите особое внимание на следующие обстоятельства:
1 . В паспорте – на фотографию владельца (портретное сход ство, сохранность ламинирования листа с фото), а также сведения о регистрации (места прежней регистрации, сроки регистрации в интересующем вас жилом помещении).
2 . Документы, подтверждающие полную дееспособность продавца – это, к примеру, документ о признании несовершеннолетнего (начиная с возраста не ранее 16 лет) полностью дееспособным (эмансипированным).* (* Такой документ выдается органами по защите прав несовершеннолетних или судом). Если же речь идет о совершеннолетнем (взрослом) продавце, дееспособность которого, мягко говоря, вызывает у вас сомнения, попросите его предъявить соответствующий документ – напри мер, справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.
3 . Свидетельство о государственной регистрации права соб ственности на жилое помещение оформляется соответствующим органом (регистрационной палатой). Следует подчеркнуть, что регистрации подлежат и сделки, совершенные с выставляемым на продажу жилым помещением до введения обязательной государственной регистрации.
Право собственности может распространяться на все жилое помещение (собственность) либо на его часть (долевая собственность) – что обязательно должно быть указано в документе. В последнем случае продавец вправе распорядиться принадлежащей ему долей, как правило, с согласия сособствевника (сособственников).
4 . Наиболее распространенными видами правоустанавли вающих документов на жилое помещение являются:
― для приватизированных квартир, с которыми не совершались сделки – договор передачи квартиры в собственность и приватизационное свидетельство;
― для квартир, обретенных в собственность в результате совершения сделки – договор купли-продажи (дарения, мены, ренты);
― для квартир, обретенных в собственность по наследству – свидетельство о праве на наследство;
― для квартир, обретенных в собственность у жилищно-строительного (молодежного жилищного) кооператива – справка о выплате пая ЖСК;
― для квартир, обретенных в собственность в судебном порядке – вступившее в законную силу решение суда (с учетом сроков его обжалования).
5 . В дополнение к обычной выписке из домовой книги в ря де случаев следует запросить и т.н. архивную выписку. Это оправдано, в частности, в случаях, когда с выставляемым на продажу жилым помещением совершались сделки. В архивной выписке отражено ЗдвижениеИ жильцов с момента первичного заселения жилого помещения. На основании архивной выписки несложно установить круг лиц, имевших право на пользование жилым помещением и, соответственно, выявить возможные нарушения в процессе приватизации жилья или его наследования.
6 . Копия финансово-лицевого счета позволяет сопоставить сведения о количестве проживающих со сведениями в выписке из домовой книги. Кроме того, по документу устанавливается ответственный наниматель жилого помещения.* (* В случае разделения счетов в многокомнатных квартирах нанимателей будет двое или больше).
7 . Справки об отсутствии задолженности, помимо прочего, позволяют составить общее впечатление об отношении продавца к своим текущим финансовым обязательствам. Важно удостовериться в том, чтобы продавцом были представлены все необходимые справки – поскольку их выдают разные организации. Помимо справок, можно попросить продавца предъявить последние платежные квитанции за соответствующие услуги.
8 . Форма № 11-а – это справка, пришедшая на замену преж нему техническому паспорту на жилое помещение.* (* Документ с таким названием по-прежнему применяется БТИ, но для других целей). Такая справка готовится БТИ в двух экземплярах (один – для нотариуса, второй – для органа государственной регистрации). В справке указываются: точный адрес жилого помещения, общая и жилая площадь, остаточная балансовая стоимость (сумма, в которую данное помещение оценивается государ ством с учетом амортизации, и с которой взимаются пошлина и налоги – при условии, что договором не будет предусмотрено иное). К справке прилагается экспликация – поэтажный план жилого помещения, который должен в точности соответствовать фактической его планировке.* (* Это особенно важно, если жилое помещение было переоборудовано или перепланировано, что несложно установить при его осмотре, см. далее).
9 . Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) подтверждает принадлежность жилого помещения собственнику (в данном случае – продавцу). В выписке, кроме того, указываются сведения об отсутствии ареста и иных ограничений в отношении выставляемого на продажу жилого помещения.
10 . Справка из Инспекции по налогам и сборам (ИМНС) об уплате налога на имущество за предшествующий период подтверждает отсутствие налоговой задолженности за продавцом. Справка об уплате налога на дарение или наследство, с учетом соответствующих изменений в законодательстве, по-прежнему необходима для подготовки сделок с жилыми помещениями, обретенными в собственность по договору дарения либо по свидетельству о наследстве до 01.01.2006.* (* См. в этой связи Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ "О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (полож&ний законодательных актов) Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с отменой налога с имуп^ества переходящего в порядке наследования или дарения").
В дополнение к перечисленным документам, в зависимости от обстоятельств, могут прилагаться и другие. Поскольку их количество весьма значительно, упомянем лишь те, с которыми при подготовке сделки приходится сталкиваться наиболее часто, а именно:
