В дополнение к перечисленным документам, в зависимости от обстоятельств, могут прилагаться и другие. Поскольку их количество весьма значительно, упомянем лишь те, с которыми при подготовке сделки приходится сталкиваться наиболее часто, а именно:
― разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения – требуется, если в жилом помещении зарегистрированы недееспособные (в том числе несовершеннолетние) лица;
― разрешение супруга (мужа или жены) на продажу жилого помещения – требуется, если последнее является совместной собственностью супругов;
― документы, подтверждающие надлежащее открытие и разрешение наследственного дела – требуется, если выставляемое на продажу жилое помещение было приобретено в собственность в порядке наследования.
2.2.5. Предварительный осмотр жилого помещения: 10 важных рекомендаций
Если по результатам ознакомления с документами на жилое помещение у вас не возникло никаких сомнений в порядочности продавца, то по согласованию с ним намечайте дату и время осмотра предмета сделки. При этом не забудьте попросить у продавца копию поэтажного плана жилого помещения или, с его разрешения, сделайте такую копию (с его оригинала, естественно) сами.
Копия понадобиться вам, во-первых, для того, чтобы в спокойной обстановке поразмышлять, насколько удобно выбранное вами для покупки жилое помещение (и не потребуется ли в противном случае его перепланировка), а, во-вторых, для того, чтобы сверить на месте соответствие обустройства жилого помещения плану (что позволит сразу же выявить перепланировки, а также иные существенные недостатки – например, отсутствие указанного на плане сантехнического оборудования). За оставшееся до осмотра время, кроме того, договоритесь с кем-либо из своих родственников или знакомых о том, чтобы они сопровождали вас при осмотре жилого помещения.
Готовясь к просмотру, следует иметь в виду, что главный итог вашего посещения должен заключаться не в получении эстетического удовлетворения от увиденного (хотя, конечно, хорошо, если представленное жилое помещение вам на самом деле понравится) – вы вновь должны удостовериться в том, что совершение покупки не сопряжено с опасностями, правда, несколько иного толка. Здесь следует напомнить о том, что жилое помещение — даже однокомнатная квартира – это довольно сложное инженерно-техническое сооружение.
У жилого помещения много функций, но главная из них – это все-таки обеспечение безопасного проживания в нем хозяев. Но как на протяжении очень непродолжительного осмотра (для той же однокомнатной квартиры это мероприятие обычно зани мает не более 10-15 минут) оценить, насколько соответствует жилое помещение этому наиважнейшему требованию?
Попытаемся дать читателям несколько практических советов, которые в большей степени пригодятся для осмотра вторичного жилья.* (* Новостройки сейчас, как правило, выставляют на продажу с черновой отделкой, но еще чаще – не только без оной, но и без межкомнатных перегородок, с т.н. "свободной планировкой"). Вот их суть:
1 . Сразу же обратите внимание на расположение жилого помещения относительно лестничной площадки и потенциальных источников подъездного шума. Близость входной двери к лифтовому стволу или наличие у квартиры стены, смежной с мусоропроводом – не самый лучший вариант, позволяющий вам при удобном случае завести разговор об уступке в цене.
2 . Хорошо, если входная дверь отгорожена от лестничной площадки тамбуром. Если тамбура нет (или он находится в ветхом состоянии), посмотрите, насколько надежна сама входная дверь, можно ли будет при необходимости установить на нее дополнительный замок и т.п.
3 . Звонок и внутреннее переговорное устройство в жилом помещении (при наличии в подъезде домофона) должны быть исправны (проверьте это). Обратите также внимание, насколько аккуратно "введены" в жилое помещение антенный и телефонный провода, а также на то, каким образом совещается (и освещается ли вообще) лестничная площадка и (или) тамбур.
4 . При входе в жилое помещение прежде всего сверьтесь с копией поэтажного плана, который по вашей просьбе был заранее предоставлен вам продавцом. Если расхождения налицо, сразу же выясните, в чем дело – несоответствие поэтажного плана фактическому устройству помещения является серьезным препятствием для совершения сделки.
5 . Внутри жилого помещения вас в первую очередь должен интересовать не цвет обоев, а надежность перекрытий и несущих стен. Чтобы наверняка определить, насколько они прочны, постучите по ним, например, небольшой деревянной палкой (не забудьте захватить ее с собой) – звук должен быть глухим, быстроэатухающим (признак хорошей звукоизоляции), не вызывать вибраций, осыпания покрытий и т.п. Звук, указывающий на наличие пустот в несущих стенах или на присутствие с них посторонних (например, деревянных) элементов должен заставить вас насторожиться. Обратите внимание на отсутствие прогибов и трещин в потолочных балках и плитах, а также на толщину и материал межкомнатных перегородок – в идеале перегородка должна состоять из стеновых блоков (полого кирпича) толщиной (с учетом оштукатуривания) не менее 12-15 см, в противном случае страдает звукоизоляция смежных помещений (комнат).
6 . По возможности, исследуйте стены и снаружи – напри мер, выйдя с этой целью на балкон (лоджию, веранду). С внешней стороны на стенах (в пределах интересующего вас жилого помещения) не должно быть трещин, выбоин (указывающих на разрушение кладки, если речь идет о кирпичном строении), явных потеков воды, плесневых пятен (не исключено, что в этих местах стены не только текут, но и промерзают).
7 . Если продавец самостоятельно вставил пластиковые ок на, обратите внимание, выполнена ли заделка (оштукатуривание и влагоизоляция) внешних швов.. Не поленитесь также поинтересоваться паспортом на изделие – вы узнаете не только название фирмы-производителя, но и толщину стеклопакета, что позволит вам почти безошибочно определить, "держат" эти окна тепло и звук или нет (в последнем случае также уместно поговорить о скидке — ведь заменять некачественные окна придется вам и исключительно за свой счет). Старые окна должны иметь целые стекла, нормально открываться и закрываться (это касается и форточек). Если состояние окон (и подоконников) удручающее, намекните об этом продавцу – ведь замена окон, как уже было сказано, влетит вам в копеечку.
8 . Обязательно загляните в ванную комнату и туалет. Осмо трите места подключения сантехнических приборов, состояние подводки, откройте (спустите) воду и посмотрите, как сходит вода в водосток. Заодно обратите внимание на качество воды, ее температуру. Обязательно проверьте тягу в вентиляционном стояке, загляните в вентиляционный шкаф.
9 . В кухне, помимо подводки к мойке, обратите самое серь езное внимание на состояние водяных, газовых и (или) электрических коммуникаций, их взаимное расположение (в кухне это особенно важно). Затем также обязательно проверьте тягу в вентиляционном стояке.
10 . В жилых комнатах и прихожей обратите внимание на состояние полов – они не должны "ходить" под ногами, Про- верьте (на выбор) исправность электророзеток, состояние электропроводки (визуально), наличие и состояние отопительного оборудования (радиаторов и труб). Не будет лишним посмотреть, насколько хорошо закрываются межкомнатные двери (и вообще, все ли они на месте). Отметьте для себя и общее санитарно-гигиеническое состояние жилых комнат и квартиры в целом – в частности, обратите внимание на наличие а помещениях мусора, неприятных запахов, чрезмерной сырости, плесени, насекомых и т.п.
Как видите, рекомендаций довольно много. Поскольку сами вы, скорее всего, будете поглощены разговором с продавцом, попросите сопровождающего вас родственника (знакомого) записать на бумаге (в краткой форме) явные недостатки в состоянии жилого помещения.
Желательно, чтобы вы получили от продавца убедительные (в необходимых случаях – подтвержденные документально) ответы на возникшие у вас вопросы. Отдельного обсуждения требует согласование доплаты за произведенный прежним хозяином ремонт, а также за установленное (и передаваемое вам) оборудование и встроенную мебель.
Даже если ремонт, на первый взгляд, неплохой, платить за него вы не обязаны – надлежащее содержание жилья есть первейшая обязанность его владельца. В то же время следует помнить, что материалы, использованные при ремонте (например, стеновые покрытия) – это неотъемлемая часть жилого помещения и хозяин не имеет права отдирать паркет при физическом освобождении жилого помещения (обычно – в течение месяца после продажи, см. далее), хоть вы и не собираетесь за него доплачивать.
