Другой пример.
Мы с мужем покупали трехкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге. Продавец сдавал ее бригаде иногородних рабочих. Став собственниками, мы должны были определиться – ремонтировать квартиру, чтобы сдавать ее дороже, или оставить как есть. Мы составили таблицу. Занесли в нее наши расходы на строительство, потери от простоя квартиры в течение всего периода ремонта, затраты на поиск новых жильцов, оплату работы агента по управлению квартирой. Кроме того, нам пришлось бы этот период жить в Питере, что означает траты на авиабилеты, решение вопросов с няней для детей в помощь дедушке с бабушкой и т. п. И вывод напросился сам собой – на том этапе нам однозначно было выгоднее оставить все как есть. Мы решили приступить к ремонту тогда, когда наши личные обстоятельства будут благоприятствовать длительному пребыванию в России.
Такие аналитические таблицы я составляю по любому поводу. Мне нравится, когда информация позволяет легко делать выводы. Удобно заносить в таблицы различные варианты и сравнивать. Я убеждена, что делать расчеты гораздо эффективнее, чем метаться в сомнениях.
Вы можете придумать любые таблицы для своих целей. Мы уже составляли сравнительную таблицу, когда анализировали условия ипотеки в разных банках. На своем опыте я убедилась, что есть как минимум шесть таблиц, которые просто необходимы каждому инвестору.
1. Бюджет строительства
2. Бюджеты и сроки
3. Таблица учета арендных платежей
4. Таблица показаний счетчиков арендаторов
5. Таблица Кийосаки «Выход из крысиных бегов»
6. Таблица оценки использования времени и квалифицированных навыков
Я хочу остановиться на таблице № 6. Начинающему инвестору приходится многое делать самому. Обслуживание объектов, переговоры с арендаторами, решение денежных вопросов, общение со службами, ведение ежедневной документации, расчеты – все это отнимает массу времени. На каком-то этапе, когда объектов становится больше, инвестор просто начинает «тонуть» в своих обязанностях. И даже если тот факт, что вы жутко устаете, не является для вас проблемой, по-настоящему плохо то, что от усталости можно упустить что-то важное.
И вообще – не для того мы с вами стали инвесторами, чтобы погрязнуть в рутине.
На этом этапе есть смысл провести хронометраж, а именно – в течение, например, недели фиксировать, сколько времени у вас уходит на выполнение тех или иных обязанностей. Потом нужно подсчитать стоимость вашего часа как инвестора – то есть как человека, который занимается ростом своего инвестиционного портфеля, и увидеть – а не будет ли дешевле нанять помощника, секретаря, водителя или прораба.
Подсчитайте, сколько времени вы тратите, когда отвозите ребенка на занятия спортом, ждете его, а потом везете домой. Не эффективнее ли будет использовать это время, подбирая новые инвестиционные объекты? А сидеть в коридоре школы за вас вполне сможет няня или помощница.
Я считаю, что вам обязательно нужно освоить еще одну таблицу оценки факторов ликвидности.
Оценка факторов ликвидности
В этой таблице я собираю факторы, влияющие на ликвидность объекта. Я оцениваю каждый фактор по шкале от —10 до +10.
Я предпочитаю уверенность в хорошем результате, чем надежду на замечательный результат.
Уоррен БаффеттОчень важный инструмент анализа, который я всегда применяю в расчетах, – это коридоры.
Коридор инвестора – это некий диапазон с максимальным и минимальным значениями, в пределах которого может колебаться показатель.
Какие бывают коридоры?
Коридор аренды
Это минимум и максимум цены за аналогичный объект для определенной локации. Вы должны выяснить коридор аренды для будущего проекта, чтобы рассчитать его эффективность.
Коридор покупки
Максимальная и минимальная цены объекта, в который вы планируете вложиться.
Коридор продажи
Это фактор ликвидности. Определяем, за сколько мы можем продать проект в лучшем и в худшем случае.
Коридор первого взноса
По фактору капитализации определяем, сколько денег (минимум и максимум) вы можете собрать на первый взнос.
Задание
Мы уже пробовали прозванивать агентства и отсматривали недвижимость. Предлагаю применить эту технику еще раз и определить следующие параметры для выбранной вами стратегии:
1. Коридор аренды
2. Коридор покупки
3. Коридор продажи
Вы уже изучали ситуацию с банками. Запишем ваш коридор первоначального взноса.
___________________________________
___________________________________
___________________________________
По фактору капитализации определяем ваш потолок покупки – это максимальный размер кредита, который вам может дать банк. Вторая величина – минимальный размер кредита, который нужен для реализации вашей стратегии.
___________________________________
___________________________________
___________________________________
Если банк просит внести первоначальный взнос в размере 15 %, то 15 % от минимальной и максимальной величины кредита и будут вашим коридором первоначального взноса.
___________________________________
___________________________________
___________________________________
Полезные навыки инвестора
Кроме умения обрабатывать информацию для принятия верных решений инвестору необходимо обладать и другими важными навыками. Эти навыки вы будете нарабатывать по мере выполнения практических заданий этой книги.
В качестве основных я бы выделила следующие:
• навык постановки цели;
• навык работы с информацией (это ваши аналитические таблицы);
• навык управления (сбор информации, анализ и принятие решения).
Ставьте достижимые цели: «Я хочу иметь пассивный доход, который бы покрывал расходы моей семьи, чтобы я не думал о деньгах». Определитесь, какая сумма пассивного дохода необходима вам для достижения этой цели, и составляйте план.
Роберт Кийосаки
О чем вам всегда нужно помнить?
• Задайте свою цель.
• Проанализируйте всю полученную информацию при помощи таблиц. Создайте такие таблицы, которые будут наглядными и помогут вам структурировать данные, чтобы можно было легко сделать выводы.
Возьмите свою цель и проверьте, насколько ВАША стратегия приближает вас к ней.
Принимая решение, помните о том, что это ваша цель и ваша жизнь. Пусть чужие мнения не сбивают вас с пути.
Перед вами дилемма – какую работу выбрать? На одной из них платят немного, но свободный график. На другой – полный рабочий день и зарплата больше на 10 000 рублей.
Вам не нужно слушать, что скажет мама или посоветует друг. Вам важно понять, какая работа в данный момент жизни приблизит вас к вашей цели.
Если вы, например, еще не нашли объект для инвестирования, возможно, сейчас вам будет важнее гибкий график и свободное время, которое можно использовать для поиска.
Если вы уже определились с покупкой и ищете финансирование, скорее всего вам больше подойдет второй вариант – 10 000 рублей дадут возможность взять в кредит больше денег.
А возможно, вам будет по-прежнему интересен первый вариант, потому что вы сможете где-нибудь параллельно подработать и откладывать деньги на первый взнос.
Самое главное – это должно быть именно ваше решение. Никто другой не сможет сказать, что лучше для вас.
Систем поиска информации великое множество. Предлагаю несколько техник, которые мне очень помогают.
Техника «Профессионал за один день»
Я применяю эту технику, когда чего-то не знаю и хочу получить информацию.
Расскажу, как я подбирала теплый пол для своего нового дома в Голландии. Я в этом ничего не понимаю. Надежда, что я смогу прийти в магазин и на пару часов атаковать вопросами продавца, очень слабая. Всю информацию, да еще и объективную, мне никто не расскажет. Поэтому я начинаю с простого:
Я: У вас есть теплые полы?
Продавец: Да.
Я: А какие у вас есть?
Если я спрошу, какие вообще бывают полы, лекцию мне никто читать не будет. Поэтому я спрашиваю, что есть конкретно в этом магазине.
Продавец: Вам какие – электрические или водяные?
Теперь я знаю, что есть два основных вида теплых полов.
Я: Электрические. Сколько они у вас стоят?
Продавец спрашивает мой метраж, и я из его ответа понимаю, как рассчитывать необходимое количество. А еще я узнаю нижний и верхний предел стоимости. На этом ВСЕ. Благодарю и вешаю трубку.
