За полгода я развил свою вторую коммерческую недвижимость до позиций, которые приносили мне 30 процентов годовых. Все это время я по-прежнему предписывал себе финансовый план, четко исполнял его, и мои банковские активы росли, росли и росли. Летом того года – почти сразу после покупки объекта – я даже совершил мини-увольнение с основного места работы, которое, правда, продлилось четыре дня. Но оно меня научило тому, о чем я говорил в самом начале этой книги: необходимо знать, чем ты будешь заниматься, когда перестанешь быть рабом работы. Без дел, которые приносят моральное удовлетворение, нет смысла высвобождать себе такое количество временных ресурсов. Не ты должен выталкивать работу, а любимые занятия будут оттеснять, оттеснять и оттеснять ее, пока не станут доминирующими в твоей жизни. Иначе наступит «ничегонеделание», которое является такой же крайностью, как и чрезмерная загруженность работой.
Через год после второй сделки я совершил третью. Помещение в приличном бизнес-центре, хоть и на окраине города, стоило 927 000 рублей, имея площадь 18,9 кв. м. Удалось приобрести достойный объект по сравнительно низкой цене – чуть больше 49 000 рублей за кв. м. Через полгода – к февралю 2015 – моя доходность от этой инвестиции составила почти 25 процентов годовых.
Должен сказать, что каждый мой объект я очень люблю! Выбирать их, считать, анализировать, торговаться с продавцами, совершать сделки, делать ремонт в случае необходимости, находить арендаторов, общаться с ними, заключать договора – все это один большой творческий процесс. И мне эти занятия очень нравятся и приносят моральное удовлетворение. А вследствие этого, и материальное удовлетворение: ведь одно тянет другое!
Естественно, каждому одно и то же нравиться не может. У всех свои вкусы, пристрастия, желания. Недвижимость не всем придется по душе – это понятно. Но в какой бы сфере деятельности вы ни были заняты, считаю, что всегда можно опыт, описанный в данной книге, интерполировать на свои дела. И тем более, кто бы чем ни занимался, но управлять деньгами, организовывать их, грамотно встраивать материальные ресурсы в свою жизнь просто необходимо. Если каждый сможет это сделать, то на Земле вообще пропадет нужда!
В завершение главы «Как все начиналось» приведу слова Генри Форда из его книги «Моя жизнь, мои достижения», которые подводят смысловой итог промежуточным результатам:
Все, чего добились мы, вполне под силу и остальным. На нас не обрушивалась манна небесная, если только не считать манной результаты упорного труда и искренней преданности работе. И начинали мы так же, как и все, а вовсе не в «благоприятных» условиях. Мы начинали практически с нуля, на ровном месте. Того, что мы сейчас имеем, мы добились непрестанным трудом и верой в свои принципы.
Какой смысловой итог, и чьим промежуточным результатам? Генри Форд – подводил итог своим, а я – своим. Да, есть победы, есть то, что можно показать и о чем рассказать. И это делается не для хвастовства, но для примера и для наращивания опыта всем желающим. Для того чтобы сказать: «Нет ничего невозможного!» Но это – далеко не конец. Впереди еще много всего интересного и творческого. И в следующей главе мы попытаемся рассмотреть открывающиеся перспективы.
Глава 3
Открывающиеся перспективы
Когда начинаешь какое-либо новое дело, никогда не знаешь наперед, какие горизонты предстанут пред твоим взором. Какие новые возможности откроются, в какие двери ты войдешь. То же касается финансового планирования и инвестирования.
Когда я начинал записывать расходы и доходы, а также составлять финансовые планы на месяц и на год, то не знал, что так много денег можно не тратить, а оставлять себе для последующего вложения. Когда пришла пора инвестировать в коммерческую недвижимость, я рассчитывал только на арендную плату, а оказалось, что можно еще получать дополнительный пассивный доход от юридических адресов. Теперь, при наличии в собственности помещений, в голову приходят новые мысли, расширяющие и обогащающие мою сферу инвестирования. В самом начале я и помыслить об этом не мог, а сейчас, двигаясь шаг за шагом, набираясь опыта, я могу отметить, что внимание мое все более направлено вперед!
Так, мои мастер-классы и просто рассказы о том, чем я занимаюсь, не прошли даром. Один мой друг попросил помочь ему инвестировать в коммерческую недвижимость. Но так как живет он в другом городе, у нас созрела идея управления объектом. То есть я делаю, по сути, все то же самое, что и в случае со своими офисами. Я выбираю объект «под себя», анализирую, рассчитываю предполагаемую доходность, провожу сделку, затем управляю помещением, заключая договора и собирая арендную плату, – весь стандартный набор действий. Да, я получаю за это только оговоренный заранее процент от прибыли, а не всю сумму. Это так. Но я и не вкладываю в этот проект ни копейки своих финансовых средств. Имеют место только вложения временных ресурсов и своих собственных сил. Но ведь мне это нравится – вот в чем соль! Плюс ко всему – я в тонусе, я в рынке, ищу, анализирую, провожу сделки. И когда придет пора приобретать что-либо для себя, то вся подготовительная работа, по сути, уже проведена. В этой игре очень много плюсов и практически нет минусов.
Сейчас можно с уверенностью сказать, что эта затея удалась. Мы купили объект площадью 26,7 кв. м, сделали там ремонт, сдали в аренду и в качестве офисного помещения, и для юридических адресов. На мой взгляд, удалось найти очень привлекательную недвижимость по отличной цене. Да, пусть помещение находится в подвале, пусть там отсутствует окно. Но эта площадь обошлась нам в 955 000 рублей с ремонтом, что в пересчете на единицу измерения составляет 35 800 рублей за кв. м. В стройварианте объект вообще стоил 30 800 руб./кв. м. Теперь даже если вдруг затея со сдачей в аренду помещения не удастся или что-то пойдет не так, как планировалось, у нас есть возможность продать данный офис за 1 200 000 рублей, то есть за 45 000 руб./кв. м. Эта спекулятивная операция принесет 245 000 рублей прибыли, что составит 25,65 процента от вложенной суммы. Но это крайний вариант – его надо просто арифметически рассчитать и держать в уме. Основная же цель – получение постоянного пассивного дохода. И он идет в наши с инвестором карманы с завидным постоянством. Даже учитывая то, что я забираю оговоренную часть арендной платы, собственник помещения получает порядка 30 процентов годовых. Банки не могут предложить нам такую доходность, к сожалению.
По сути, данный инвестиционный проект – мой первый шаг к созданию полноценной управляющей компании. Ведь я об этом мечтал еще при покупке своего первого объекта. Создать такую компанию, отдать в ее распоряжение все свои активы, а также помещения, которые мне доверили инвесторы, и пускай компания управляет ими! Естественно, контроль остается за мной, но вся техническая работа ляжет на плечи сотрудников. Это уже серьезно, это уже по-взрослому. В добавление к небольшим объектам построить четырехэтажное торгово-офисное помещение площадью 1000 кв. м (по 250 на каждом этаже) – и тоже все это сдавать в аренду, получая пассивный доход. Как же я его люблю! Ты один раз серьезно вкладываешься, причем наравне с финансами еще и своими временем, силами, мыслями, желаниями, а затем, поддерживая на должном уровне объект, получаешь постоянный, не зависящий от твоей каждодневной работы доход. Волшебно!
Но вернемся к зданию, которое я хочу построить. Сколько на его постройку и ввод в эксплуатацию может потребоваться финансовых средств? Давайте проведем расчет. Для начала необходима земля, желательно на «красной линии» проезжей улицы с высоким пассажиро-транспортным трафиком. Такая недвижимость стоит достаточно дорого: цены тут могут начинаться от миллиона за сотку земли и заканчиваться пятью миллионами. Для расчета возьмем минимум: три сотки по 1,5 миллиона рублей – итого 4 500 000 уйдет на приобретение земли для будущего строения. Как и в остальных примерах, в данном случае все объекты рассматриваются исходя из того, что их местоположение – город Российской Федерации с миллионным населением. Для других населенных пунктов стоимость земли и недвижимости будет другая, но здесь важно понять основные принципы, а уже владея ими, можно легко переносить их на свои реалии. Таким образом, 4,5 миллиона рублей уйдет на приобретение земли для строительства торгово-офисного здания. Причем три сотки – это самый минимум, в идеале можно взять до шести соток. Но, тем не менее, и на участке длиной 20 метров и шириной 15 метров вполне можно воплотить свою мечту. Далее, сколько будет стоить возвести само строение? Пусть 5000 рублей на 1 кв. м здания – итого 5 миллионов рублей. Эта сумма включает в себя подключение всех коммуникаций: вода, канализация, электричество, отопление, телефон и интернет. Давайте еще прибавим ко всем основным расходам 500 000 рублей на непредвиденные нами траты. Таким образом, получается 10 миллионов рублей. Вот цена мечты – моего морального и материального процветания.
