Теперь предлагаю рассмотреть вопрос того, сколько данный актив будет приносить пассивного дохода. Имеется 1000 кв. м, из которых 250 (первый этаж) – торговой площади, 750 (второй-четвертый) – офисной. Вычтем из офисных объектов 50 «квадратов» – там, по задумке, будут располагаться кабинеты для сотрудников управляющей компании и мой кабинет. Торговую площадь можно сдавать по 1000 рублей за 1 кв. метр, то есть пассивный доход от первого этажа составит 250 000 рублей в месяц. Офисы принесут еще 350 000 рублей, исходя из ставки 500 руб./кв. м. Итого арендная плата будет составлять в месяц 600 000 рублей. Будут текущие расходы, такие как налог – 36 000 рублей (по упрощенной системе налогообложения (УСН) – шесть процентов), зарплата персонала и налоги на нее, охрана здания, другие затраты. Не берусь сейчас досконально подсчитывать все издержки, возьму, даже по самым высоким оценкам, 100 000 рублей в месяц на все подобные оперативные расходы, не включая налог по УСН. В сумме, если вычесть из пассивного дохода все перечисленные выше издержки, получится 464 000 рублей в месяц. Думаю, данная цифра должна быть увеличена, но возьмем ее. Ведь как говорят: «Надейся на лучшее, но готовься к худшему». Так вот, несложный расчет показывает, что 464 000 рублей в месяц – это 55,68 процента годовых от первоначально вложенных инвестиций (10 миллионов). Срок окупаемости составит 21,5 месяца, то есть меньше двух лет (10 000 000: 464 000 = 21,55). По-моему, великолепные цифры. И данный пассивный доход обеспечивают настоящие арендаторы, которые физически сидят на своих площадях. Все-таки в идеале, заработав первоначальный капитал, обкатав систему, научившись инвестировать, стоит, на мой взгляд, постепенно отходить от практики предоставления юридических адресов. Повторюсь еще раз: в этом нет ничего противозаконного. На данный момент вам никто не может помешать сдавать в аренду свое помещение одному, двум, трем, четырем предприятиям одновременно. И тем не менее, реальные арендаторы всегда «рядом»: в работе с ними больше точек соприкосновения, что позволяет держать ситуацию под контролем. Вначале – вам самим, а со временем – вашим сотрудникам.
Вот такой видится мне идеальная схема инвестирования в недвижимость. После всех этих мероприятий вполне можно расширять горизонты, выходя за пределы только одного города-миллионера: ведь в России их пятнадцать! Вполне можно анализировать в каждом из них рынок недвижимости и заниматься развитием конкретно выбранных территорий. А после, почему бы и нет, со всем интересом взяться за дело инвестирования в различных уголках этого мира. Такого большого, но такого маленького. Ведь мир намного меньше, чем мы о нем думаем…
Перспективы есть всегда. Даже если мы их не видим, это не значит, что их нет. Они просто скрыты от нас. Стоит только начать путь, и возможности будут появляться на дороге, словно километровые столбы. Успевай только пользоваться ими! Я очень радуюсь за людей, которые сумели выйти из своей зоны комфорта и пойти своим путем. Пусть он не всегда прямой, но он их собственный! Поддерживаю людей, которым понравились мои идеи и опыт, людей, которые взяли и сделали это – инвестировали в недвижимость. Причем неважно в какую – коммерческую или жилую. Даже не имеет значения, во что они вложили свои силы и финансы: в недвижимость ли, в бизнес ли, в акции ли, в драгоценные металлы. Да хоть в финансовую пирамиду. Главное – они это сделали! А значит, их жизнь уже никогда не будет прежней, она будет другой – великолепной, отличной! И они будут вновь и вновь пользоваться открывающимися перспективами… Хотя… насчет финансовой пирамиды я погорячился! Это не инвестиции. Не советую туда вкладывать свои деньги.
Глава 4
Изменения происходят
Условия меняются лишь с переменой основополагающих принципов.
Генри Форд
Изменения происходят, правда, медленно. Но, с другой стороны, вся финансовая стратегия, изложенная в этой книге, построена на планомерном, без резких движений, продвижении к своей цели. Помните, в предисловии к первой части я рассматривал три варианта поведения, в случае, если пришло осознание, что вы стали рабами работы. Бросить все и делать, что любишь; смириться с тем, что делаешь нелюбимое дело и остаешься слугой денег; поставить цель, выработать план, мониторить свои ресурсы, аккумулировать их и постепенно избавляться от зависимости, обретая свободу, – вот три сценария поведения. И, на самом деле, идеальный вариант, скорее всего, все-таки первый! Но там придется терпеть: ведь денег первое время будет не хватать, и время это может растянуться на годы. К тому же этот сценарий подходит тем людям, которые точно знают, чем они хотят заниматься, у которых есть любимые дела, интересы – но ведь многие даже и не знают, что делать кроме работы! И я тоже был таким. Но это – тупиковый путь. И любимые занятия в одночасье не появляются – их еще надо вспомнить, откопав детские мечты, пролежавшие десятилетиями под грудой ненужного бытового хлама. Работы, на самом деле, не много – все это можно сделать за пару часов. Но ввиду нашей лености ума, а еще больше – из-за страха перемен в жизни (хотя в то же время мы их жаждем с вожделением), все насущные дела и вопросы откладываются на завтра. А завтра не наступит никогда! Есть только сегодня. И завтра отражает ровно то, что ты делал сегодня. Поэтому, если есть желание жить завтра по-другому, то необходимо начинать действовать уже сегодня. А в случае с недвижимостью эта фраза выглядит еще «устрашающе»: чтобы иметь что-то завтра, надо было сделать что-то еще вчера! Ведь этот рынок медленен и инертен.
А изменения происходят. Я и сам не заметил, как все переменилось. Вроде начиналось все только вчера. А глядишь: уже три объекта своих, один офис в управлении, есть мысли по созданию компании и постройки здания. Вокруг люди, которые, вняв моим вежливым советам, приобрели себе нежилые помещения и успешно получают пассивный доход. Есть те, кому больше по душе квартиры – они вкладываются в данный рынок и также имеют дополнительный (а для кого-то основной) приток денежных средств в своей жизни. Другие создали свой бизнес и встали на путь предпринимательства. И я очень рад всему этому! И радость эта от осознания того, что люди начинают думать своей головой, анализировать, открывать глаза на окружающий мир, понимать уязвимость своих прежних позиций. Надо быть гибким, нельзя просто сидеть в своей скорлупе и ждать манны с небес. Ум как инструмент человеку на то и дан, чтобы видеть каждую возможность, анализировать ее, сравнивать, мерить и затем давать дружеский совет своему хозяину для принятия дальнейших действий. Вновь не могу не вспомнить слова Генри Форда, который столько времени и сил своих уделял разнообразию рынков сбыта и тренировке гибкости ума:
Мы слишком крепко держимся за устаревшие методы и привычные схемы. Нам нужна гибкость мышления. Ибо мы привыкли действовать лишь по одной схеме, привыкли отправлять товар по одному каналу, а когда схема дает сбой или канал перекрывается, происходит торможение деловой жизни со всеми печальными последствиями.
Почему у лука только одна тетива? Почему не две? Если одна порвется, можно натянуть другую. Если рынок зерна замирает, почему бы фермеру не превратить зерно в горючее для трактора?
Мы нуждаемся в разнообразии, мы слишком увязли в рутине и боимся сделать шаг вправо или влево.
Разнообразие рынков сбыта, вариантов использования – вот лучшая защита от экономических кризисов.
Можно по-разному относиться к американскому автопромышленнику XX столетия, но надо отдать ему должное: он смотрел в суть вещей и умел мотивировать, мог достучаться до сердца практически каждого человека! Я согласен с его словами, приведенными и в эпиграфе, и здесь: необходимо быть гибким, необходимо искать различные пути развития. Причем это касается как финансовой ипостаси жизни, так и всех остальных. Ведь разнообразие интересов – это уже личное. Но как оно неразрывно связано со всем остальным в этом мире, и с материальными ресурсами в том числе.
Поэтому я и говорю: необходимо иметь еще что-то, кроме работы. Работа – это здорово! Но нельзя зависеть только от нее. Нужны разнообразнейшие источники дохода. Тогда вы, словно осьминог с восемью конечностями, твердо и уверенно стоите на поверхности. Но чтобы в вашей жизни появились дополнительные доходы, надо изменить основополагающие принципы. А это самое тяжелое. Когда-то давным-давно мы приняли на веру какие-то утверждения; может быть, родители про это говорили. Например, что для того чтобы чего-то добиться, надо трудиться в поте лица долго (лет 30) и усердно (по 12 часов в день). Но ведь они впитывали свои принципы в советском строе, а сейчас на дворе свободное предпринимательство! И свою голову очень тяжело изменить, для этого порой приходится работать над собой годами. Поэтому я и говорю вам: границ нет, все возможно, и вовсе необязательно просиживать свои штаны на нелюбимой работе. Можно жить, как вам хочется, но для этого надо измениться. И преодолеть свой страх перед неизвестностью. И тогда вы будете собой истинным, настоящим. Именно тогда – когда наконец-таки сделаете так, как хотите, а не сейчас.
