А что у «Интеко»? Мы методично изучили всю доступную нам информацию о бизнесе «Интеко» и составили список всех известных на тот момент проектов Батуриной. Затем приступили к выяснению источников формирования земельного банка ее компании.
Всего в Москве, если упрощать существующую практику, их три. Во-первых, мэрия периодически проводит инвестконкурсы на застройку. Выигрывает тот, кто согласится отдать большую долю построенного городу (по крайней мере, таковы правила).
Кроме этого, существуют также разнообразные специальные программы правительства Москвы – по выводу промзон, сносу пятиэтажек и т. д. Но городские власти – далеко не единственный источник прав на землю. Минобороны, Федеральная служба охраны, МВД, высшие учебные заведения и другие структуры федерального подчинения – они также владеют гигантскими массивами земель.
И, наконец, есть вторичный рынок. Земельный участок или права на 49-летнюю аренду можно просто купить.
И кто бы что ни говорил, массовой раздачи городских земель «Интеко» не было. «Мы на самом деле не очень часто сотрудничаем с городом», – говорит Батурина. И действительно – это так. По крайней мере в том, что касается проектов «Интеко», информация о которых была доступна к осени 2006 г.
Всего у «Интеко» в Москве мы насчитали 28 проектов. И лишь для четырех из них участки были получены непосредственно от московских властей. Самым крупным был проект «Молжаниново». В 2004 г. «Интеко» выиграла на конкурсе, организованном московским правительством, право застроить 225 га земли за пределами МКАД в составе «клина» московских городских земель, выходящих к аэропорту Шереметьево. Еще три земельных участка «Интеко» получила от городских властей в различных частях Москвы под строительство гостиниц. В целом по этим проектам будет построено около 150 тыс. кв. м отелей и примерно 700 тыс. кв. м жилья. На фоне масштабов бизнеса «Интеко» – не так уж и много. Хотя, конечно, участие Елены Батуриной в муниципальной программе по строительству гостиниц в Москве вызывает кое-какие вопросы.
Гораздо большие объемы недвижимости «Интеко» возводила на землях, полученных от «федералов». В том числе на землях этого происхождения велась реализация двух флагманских на тот момент проектов «Интеко». Как я уже говорил, это было строительство жилого комплекса «Шуваловский» на Ломоносовском проспекте и возведение «Гранд-Парка» на Ходынке. «Шуваловский» строился на территории Московского государственного университета. В качестве компенсации за предоставленную землю «Интеко» профинансировала строительство новой библиотеки и выделила в построенных корпусах жилье для преподавателей. Что касается Ходынского поля, то владельцу земель – Минобороны – были предоставлены квартиры для военнослужащих. Правда, не в самом элитном квартале, а в других городских районах из фонда муниципального жилья. Затем эти отданные военным квартиры были зачтены так, что город получил 30 % жилых площадей в возведенных «Интеко» зданиях на Ходынке.
При этом работа с «федералами» – орешек еще потверже работы с городом. Потрафить надо не только интересам московских чиновников, но и «федералам» (университетам-институтам, Минобороны, ФСБ и пр.). И это не просто мое досужее рассуждение.
«Эта схема [получение под застройку участка земли федерального ведомства] наиболее сложна, так как в работу вовлечено множество заинтересованных сторон: пользователь имущества, отраслевое ведомство, Росимущество, правительство Москвы», – записано в облигационном меморандуме 2006 г. одного из крупнейших московских застройщиков – компании «Дон-строй». И, кстати, у самого «Дон-строя» на «федеральной» земле не было ни одного проекта.
А вот «Интеко» сложности «по согласованию» научилась преодолевать. Можно предположить, что в городские конкурсы «Интеко» предпочитала не лезть, поскольку каждый из них становился объектом пристального внимания и получить «по-тихому» какие-либо преференции было невозможно. Другое дело – непубличные сделки с «федералами». О том, что они состоялись, широкая общественность узнавала месяцы спустя после подписания документов. Условия инвестконтракта по застройке земель МГУ, например, стали известны лишь спустя несколько месяцев после его подписания. И лишь потому, что были повторены в распоряжении правительства Москвы, которое утвердило этот проект. И Батурина охотно шла этим путем.
Но вот что характерно – во многих проектах, если не во всех по-настоящему крупных, у «Интеко» были партнеры. На паях с «Миракс-Групп» и «Федеральной сетевой компанией» (государственная структура, управляющая электрическими сетями высокого напряжения) Елена Батурина взялась за проект в районе Алтуфьевского шоссе. Высоковольтные линии электропередач здесь планировалось убрать под землю, а на освободившейся территории построить жилой комплекс. Совместно с «СТ-Групп» Шалвы Чигиринского «Интеко» вела строительство элитного жилого комплекса в Гранатном переулке на территории Московского государственного педагогического института. Зачем большим московским строительным компаниям понадобилась помощь компании Батуриной?
Вопрос риторический. Ведь никто не скажет, что Елена Батурина – жена мэра Москвы, а потому все согласования проектов с ее участием идут легче. И нам такого никто не сказал, хотя мы со многими московскими девелоперами пытались на эту тему общаться.
Самое развернутое рассуждение по данному вопросу удалось вытащить из хозяина «Миракс-Групп» Сергея Полонского: «Вот говорят, что Батурина выпускает ППМ (постановления правительства Москвы о реализации того или иного строительного проекта – М. К. ) и их продает… Но вы хоть одну компанию знаете, кому Батурина выпустила ППМ и продала? Я не знаю».
Надо сказать, что совместный проект «Миракса» и «Интеко» развивался крайне вяло, в кризис и вовсе был заморожен, а затем Батурина выкупила у Полонского его долю.
Но при всем при том в активе «Интеко» есть и абсолютно прозрачные сделки. Например, почти 10 га на Садовнической набережной Елена Батурина купила у Агентства по реструктуризации кредитных организаций (АРКО). Раньше они принадлежали «СБС-Агро» Александра Смоленского и перешли к АРКО после банкроства банка. А здание на Ильинке («Теплые торговые ряды» середины XIX в.), где «Интеко» планирует построить пятизвездочную гостиницу, было приобретено у «Сбербанка». «Ну и кто мне может запретить купить площадку у „Сбербанка“ или „Внешторгбанка“?», – задалась Батурина по этому поводу риторическим вопросом в ходе нашего интервью. Действительно, купить площадку под строительство в Москве теоретически может любой.
Однако одно дело – купить, а другое – оформить землю и что-то построить. Именно о том, что «Интеко» с легкостью удается то, что другим оказывается не под силу, мы и написали подробно на примере земельного массива «Интеко» на западе Москвы между Минской улицей и проспектом Мичурина.
Надо сказать, что до нас об этих угодьях Батуриной газеты не писали. «Вычислить» их удалось лишь после того, как мы начали привязывать каждый из анонсированных проектов Батуриной к конкретному земельному участку.
Долгое время мне не удавалось локализовать будущее место реализации грандиозного «Космо-парка». Всего «Интеко» планировала там построить 570 тыс. кв. м офисов и гостиниц. В презентациях компании говорилось, что комплекс будет построен на западе Москвы, но где?
Я составил перечень всех дочерних компаний ЗАО «Интеко» и через доступные нам базы данных «пробил» их на предмет владения земельными участками. Учитывая, что «дочек» у «Интеко» несколько десятков, можно представить мое состояние, когда после долгих бесплодных поисков я вдруг нащупал контуры какой-то схемы.
«Интеко» оказалась собственником девяти компаний с одинаковыми названиями, начинающимися со слов «территориальная дирекция» – «Территориальная дирекция „Сетуньская“», «Территориальная дирекция „Волынская“» и т. п.
Так вот, в московском городском законодательстве обнаружились признаки того, что эти «территориальные дирекции» владеют крупными земельными участками на западе Москвы. Их названия мелькали в актах об установлении границ различных градостроительных зон, определении административных границ. Они упоминались в решениях судов по земельным вопросам. А главное – границы их участков и их площади оказались точно прописаны в постановлении московского правительства, определившем границы природного заказника «Долина реки Сетунь».
С этим самым заказником оказался связан громкий скандал. Но до этого мы докопались позже. А пока, отталкиваясь от документов и свидетельств очевидцев, удалось восстановить в целом ход событий.
Лет двадцать назад земли в долине реки Сетунь на западных окраинах Москвы использовались как сельскохозяйственные угодья. Хозяйство вел совхоз «Матвеевское». Выращивал овес и косил сено на единственном в пределах МКАД заливном лугу.
В 90-х годах совхоз, переименованный в АОЗТ «Матвеевское», превратился в лакомый кусочек. Его главный актив – земли, расположенные как непосредственно за МКАД, так и внутри кольцевой автодороги, как выяснилось, стоят баснословных денег. За них развернулась нешуточная борьба, в которой, судя по методам, приняли участие местные «авторитетные предприниматели».
